2019最新成為HR專家的100門必修課全套課程
限時搶購僅需19元(原價3600元)

資料庫

行業資料,工作文檔,素材,模板,學習資料……統統都有! 立即分享,即刻賺錢! 現在上傳1份資料,立即可領取1元獎勵! 詳情請聯系客服QQ 2032498346

  1. 首頁
  2. 資料庫
  3. 綠地集團房地產產品標準化手冊下載

綠地集團房地產產品標準化手冊下載

菲利普·科特勒 更新于

資料價格:19990職幣 (1元=100職幣)

限時特價:1999職幣

文件類型:pdf

資料大小:8191KB

行業:不限

職業:不限

標簽: 服務  系統  要求  建筑  管理  設計  社區  辦公  生活  品牌  商業  考慮  設置  項目  標準  具有  產品  采用  國際  繪畫  生活服務  設計要求考慮  系統設置  設計要求  管理社區  建筑采用  標準系統  品牌項目  產品品牌  項目產品品牌  系統設計  標準設計  管理系統  產品標準  品牌產品  辦公產品  辦公品牌  營銷策劃  公關  傳播  數字營銷 

內容截圖預覽共計117頁,可預覽24頁
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊
  • 綠地集團房地產產品標準化手冊

內容截圖預覽只提供低像素截圖, 高清版本請下載文檔查看(PPT,Excel,Word等文件可直接編輯使用)
當前文檔共117頁, 只提供前24頁預覽。

資料介紹
,進戶門: 普通防盜門,門上有“國際花都”的標識 ,陽臺門: 塑鋼門,沿馬路采用雙層玻璃,其余為單層玻璃 ,戶內: 初裝飾標準,預留空調外機位和空調冷凝水管位置 ,衛浴預留管道,upvc 冷水管 ,弱電箱: 設有 HUB 的弱電綜合布線箱 ,信箱: 不銹鋼標準信箱 ,六、VI 系統 ,VI 系統統一設計 ,內容包括: ,17、 入戶大堂 ,18、 各組團入口處主體建筑山墻面 ,19、 門牌號、指示牌、門棟號、樓層號 ,20、 警衛室內部標識 ,21、 物業處內部標識 ,22、 電梯門楣或門板上 ,23、 會所內公共走道上 ,24、 智能門禁 ,25、 井蓋 ,26、 玻璃門警示 ,27、 垃圾箱 ,28、 公園椅 ,29、 地毯 ,30、 公用 WC ,31、 圍墻 ,32、 景觀標識牌、大門統一標識 ,七、弱電設計 ,包括:通信電話系統、計算機網絡系統、有線電視系統、安全防范系統,其中,安全防范系統包括:樓宇對講系統、住戶報警系統、電視監控系統、周界報警系統、緊急報警按,鈕 ,◇通信電話系統 ,引致起居室和主臥 ,◇計算機網絡系統 ,起居室、主臥、書房設終端接口 ,◇有線電視系統 ,在起居室和臥室設有線電視終端 ,◇樓宇對講系統 ,準可視對講系統,按可視對講系統設計,多層、小高層使用單元對講系統,在各單元門口設置門口機,與小區管理中心聯網
資料內容預覽
綠地集團房地產產品標準化手冊(營銷篇)——討論稿 ,綠地集團房地產營銷管理部編制 2011.8 ,手冊目錄: ,一、綠地集團房地產項目產品品牌導覽 ,二、產品標準 ,1.住宅類——新里 ,老街 ,國際花都 ,啟航社 ,我家公坊 ,2.辦公類——《峰》系列 ,《創》系列 ,《海》系列 ,《智》系列 ,3.商業類——饕界 ,三、營銷環境塑造 ,1.現場售樓功能 ,2.樣板環境展示 ,一、綠地集團房地產項目產品品牌導覽 ,1、產品線類型: ,大型城鎮系列、城市綜合體系列、住宅系列、商務系列、商業系列等。 ,其中大型城鎮系列和城市綜合體系列屬于綜合類房地產開發,而住宅系列、商務系列及商業系列屬于單一門類的地產開發。 ,2、品牌分類: ,綜合類品牌稱之為母品牌,而單一門類品牌則稱之為子品牌,在未來實施中,某個母品牌項目可能由多個子品牌組成。 ,母品牌集群:大型城鎮系列、城市綜合體系列 ,子品牌集群:住宅系列、商務系列、商業系列 ,綠地集團房地產項目產品品牌——母品牌集群 ,產品線類型 ,產品特征簡述 ,客群特征描述 ,品牌形象描述 已有代表性項目 ,品牌命名 ,大型城鎮系列 ,遠郊類 ,超大規模遠郊住宅,配套完全缺乏,需,要自主建城,屬綠地產品線中規模最大,的一類。 ,低成本、嶄新都市形象、未來完善配套、交通持續改善,是新城的吸引力,對各類客,群的包容性較強。 ,客群定位取決于開發意圖,通常包括:多次置業的別墅客群、首次置業的剛需客群、,新城周邊區域的弱改善型客群,此外,還包括特定社區的特定人群,例如老年社區、,青年社區。 ,面向 21 世紀的 ,國際化新城 ,綠地 21 城(昆山) ,綠地 21 城 ,新區類 ,位于較偏遠區域或者新興區域的住宅,,商業,辦公綜合性項目。 ,此類項目通常周邊有政務新區、商務新區或大型城市項目開發而帶來的遠期利好。此,類項目通常規劃強度較高,承擔大規模導入人口的功能。 ,首次置業的剛需客群和弱改善型客群,收入水平處于中低檔。 ,新都市、新生活 ,綠地世紀城 ,(無錫、吉林、西安、成都) ,綠地世紀城 ,產業類 ,大型產業與住宅、商業、辦公混合開發,的項目。 ,住宅置業人群:產業新城通常是遠郊類新城的子集,其核心區別在于前者包含產業項,目的開發。除了常規置業人群以外,還需要為產業從業人員解決配套居住問題。 ,產業人群:包括核心產業和產業鏈上下游的商務、研發、制造等環節的從業者。 ,盤龍谷文化城 ,綠地+地名+產業名稱+城 ,城市綜合體系列 ,都市地標類 ,地處城市核心區位,含地標性的超高層,建筑的綜合體項目,通常由國際甲級寫,字樓、超五星級商務酒店、精品商業購,物中心等業態組成,有些項目中還包括,大戶型豪宅、服務式公寓等業態,均處,于該城市第一檔次級別。 ,辦公客群:對辦公形象和效率要求高的跨國企業和大型國資企業,以及具有較強資金,實力欲提升企業形象的本地企業。 ,酒店客群:國內外短期商旅客群。 ,豪宅客群:高端客群,且對超高層地標建筑有較強偏好。 ,服務式公寓客群:國內外中長期商旅客群。 ,商業客群:全城市范圍內的高端消費人群;項目內部辦公、商旅人群。 ,締造城市新高度 ,綠地廣場(南京) ,綠地中心?千璽廣場(鄭州) ,綠地廣場(總案名) ,地名+綠地中心(超高層單體建筑名稱) ,高端都會類 ,地處市中心黃金區位,輻射全市范圍,,含甲級辦公、頂級住宅、高端商業。 ,地處于傳統都市核心區,服務全市客群。與地標型客群的差別在于其商業體量相對較,大、商業部分兼容更多的生活消費類客群。 ,繁華都心,比肩全球 綠地中央廣場(南昌、長春) ,綠地中央廣場 ,中端都會類 ,非城市中心區位,含區域性商業中心、,標準或 LOFT 辦公、類住宅、中小型公寓。 ,辦公客群:承接主城區轉移出來的中小型企業 ,居住客群:為辦公配套的商旅客群。 ,商業客群:填補區域消費空白點,以開敞式商業形態和體驗式消費情境取勝的零售娛,樂目的地,其客群是區域內較有活力和追求生活品質的人群。在較偏區域打造繁華都,市風情。 ,引領都市風尚生活 ,梅隴鎮新都會(上海) ,綠地新都會 ,大型樞紐類 ,位于城市大型交通樞紐旁,含住宅、商,業、辦公酒店等綜合體,強調快捷高效。 ,辦公客群 1:大型交通樞紐將大幅提高交通出行效率,提高項目對周邊區域乃至周邊,城市群的輻射能力,是總部型辦公較好的選址。宜設置區域型總部基地、或企業分職,能中心,例如研發中心、運營中心、財務中心等。巨大的客流和良好的昭示性能提升,項目自身的“媒體價值”,是企業展示形象的優良選址。 ,辦公客群 2:地方政府借助大規模開發交通樞紐的機遇,在其周邊建設新型城市 CBD,,一批大型國資企業、能源、銀行機構有進駐意圖。 ,辦公客群 3:與物流、內貿緊密相關的服務業企業,其他中小型企業。 ,酒店客群:寫字樓配套的商務客群,交通樞紐客流人群。 ,商業客群:目的地購物屬性的集散型商業業態,例如奧特萊斯、高端品牌旗艦店集群、,數碼專賣店群等。為寫字樓和酒店客群服務的商務配套型商業。 ,一城通天下 ,綠地之窗(鄭州) ,綠地之窗 ,中端商務類 ,非城市中心區位,以標準或 LOFT 辦公為,主,同時含少量商業中心、中小型公寓。 ,辦公客群:承接主城區轉移出來的中小型企業 ,商業客群:以少量寫字樓底商的商務配套設施為主,根據規劃強度和周邊人口密度,,可選擇性地開發區域商業中心。 ,精彩世界 城市引擎 ,原盛國際中心(鄭州) ,綠地聯盛國際(貴陽) ,綠地 X 盛國際 ,綠地集團房地產項目產品品牌——子品牌集群 ,產品線類型 ,產品特征簡述 ,客群特征描述 ,品牌形象描述 ,已有代表性項目 ,品牌命名 ,頂級類 城市稀缺高尚地段,頂級豪宅公寓。 ,城市最頂級人群,占據稀缺景觀資源和都市繁華商業資源。 ,只屬于極少屬人的生活 ,海珀·日暉(上海) ,海珀·XX ,高端類 ,城市傳統高檔中心城區,現代風格體現公建感和高,品位感。 ,城市中上階層,位于商務區或商業區,但并不占據稀缺景觀資源。 ,國際人文名宅 ,圣約瀚名邸(上海) ,XX 名邸 ,以具有堅實產業人群支撐,現在或正迅速發展成為,中、高端類 ,城市主流中高檔住宅聚集區為主要選址導向,建筑,為經典 ARTDEC 風格。 ,中產階級,數量較為廣泛、購買力強勁的主流購房需求,在高品,位追求生活的同時,亦追求身份識別。 ,生活的藝術 ,新里·中央公館(長春) ,新里·XX 公館(升級版) ,新里·威廉公寓(上海) ,新里·XX 公寓 ,住宅系列 ,多、高層 ,以延續地域文脈和城市精神為宗旨,傳承當地建筑,文脈為使命,蘊深厚百年建筑人文于產品之中,含,中端類 ,人本尊重與關懷于社區之內,以簡約時尚戶型、高,尚品位,為廣大市民改善居住環境,提高生活品質,服務。 ,普通類 ,適宜居住的,現在或正迅速發展成為城市中檔住宅,聚集的區域,具備一定的生活品質。 ,有較高的文化素質,有一定經濟實力,購房欲望比較強、購買力,處于社會中等水平的中青年人群 ,海派優雅生活 ,老街(上海、鄭州) ,老街 ,首次置業的剛需客群和弱改善型客群,偏好異域風情小鎮式的生,活,產品以濃郁的原汁原味的多國建筑立面和景觀元素移植為特,流淌花香的國度 ,國際花都(合肥) ,國際花都 ,征。 ,針對剛性需求的全裝修小戶型社區。面積緊湊,適,經濟適用類 ,合多代共同居住的戶型、嚴格的成本控制來控制總,價。 ,首次置業的剛需客群,產品風格取向更偏重于生活氛圍和價值,感,新古典主義的立面和完善的基本生活配套是其特征。 ,愛家愛生活 ,我家公坊(沈陽) ,我家公坊 ,青年類 ,以“低總價、精裝修、小戶型、完善配套”為核心,首次置業的剛需客群中的青年群體,以后現代簡約風格的建筑立,的純粹青年社區 ,面和有活力的青年人生活配套設施為主要產品特征。 ,啟航社(昆山)、 ,都市潮人主場 ,啟航社·晶彩(昆山) ,啟航社 / XX·啟航社 / 啟航社·XX ,IT 啟航社(成都) ,養老類 以養老的功能形態,吸引自住型的老年客戶入住。 中老年群體,分為當期養老需求和遠期養老需求。 ,一個忠孝兩全的解決方案 綠地 21 城?孝賢坊(昆山) ,孝賢坊 ,產品線類型 ,產品特征簡述 ,客群特征描述 ,品牌形象描述 已有代表性項目 ,品牌命名 ,頂級類 ,頂級地段別墅,有良好人文地域條件或者自然景觀。 ,除別墅基本功能外,追求更為個性化和高端的生活方式,例如游,凌駕財富的影響力 ,暫缺 ,X 宮(暫定) ,城市頂級人群,對第二居所、度假生活、私人領地有較強偏好,,艇、馬球、收藏等等。 ,高端類 ,中高檔別墅,異域風情特色鮮明。 ,中上階層,追求別墅的品質,私人領地占有。 ,高調人生 低調生活 ,海域(哈爾濱) ,海域 ,低密度 ,中端經濟類 高密度低私密性別墅,緊湊型產品。 ,中產階層,體驗別墅生活。 ,一生一墅一世界 ,柏仕晶舍 ,XX 晶舍(暫定) ,中式特例 中高檔別墅,原汁原味的東方圍合式園林風格。 ,住宅系列 ,經濟類 ,在不適合建造辦公產品地段的辦公性質物業轉化而,來,房型面積小,低總價,主要針對剛需人群。 ,類住宅 ,辦公性質,空間形式新穎,具有高的產品附加值。,對中式風格有較強偏好的本土企業家、教授、文化藝術界人士。,相對而言,是中產階層中的小眾群體。 ,首次置業的剛性需求客戶,尤其是單身青年、丁克家庭,迫于經,原創江南 營造中國 ,秋霞坊(上海) ,XX 坊 ,濟壓力購買小戶型低總價的類住宅產品。精裝修、全配置,區別,愛家就早點回家 ,暫缺 ,愛家公坊 ,于傳統住宅的前衛設計是此類客戶較為關注的因素。 ,LOFT 類 ,一般采用買一層送一層的方式變相提高性價比,,主要針對事業起步階段的白領人士或青年企業家。 ,都市達人部落 ,SOHO 國際城(上海) ,SOHO XX(暫定) ,Loft 空間也為客戶營造生活情趣提供了多種可能。 ,舒適型 ,以國際和外地常駐商務客源為主,地段優越,交通,便利,配套完善,星級酒店式服務。 ,服務式 ,公寓 ,有跨國公司工作背景的長期商旅客群,在工作和生活間追求平,衡,希望能夠高效切換狀態,并對兩者品質要求均較高。注重服,務的細節。此類產品選址通常位于較高端的繁華地段,對較大區,家在超星級酒店 ,暫缺 ,XX 晶座(暫定) ,域形成輻射力。房價與五星級酒店處于同一級別。由專業酒店管,理公司或服務式公寓管理公司經營管理。 ,針對周邊辦公的商務人群和青年人群,交通較為便,經濟型 ,利,居住氛圍成熟,辦公居住價格倒掛區域,為了,更高利潤和更快去化設計的產品。 ,客戶主要來自項目自身和周邊的商務人群,對商務中心、通信網,絡、會議中心等商務設施較為看重。物業服務聘請酒店作為顧問。 ,愛工作更愛生活 ,暫缺 ,XX 銀座(暫定) ,產品線類型 ,產品特征簡述 ,客群特征描述 ,品牌形象描述 已有代表性項目 ,品牌命名 ,面向世界 500 強公司、辦事機構、國內大、中型企業等;地處城,國際甲級辦公 ,市商務中心或商業聚集區,交通便利,周邊有強大的綜合配套,,國際國內知名品牌企業,占據城市地標。 ,執掌全球財富 ,紫峰大廈(南京) ,綠地 X 峰 ,商務系列 ,屬于城市標志性建筑。 ,準甲辦公 ,標準辦公 ,LOFT 辦公 ,地處城市中心城區,但非核心商務區。甲級立面,乙級配置,面,向國內外大、中型企業。 ,面向小企業,建筑外觀,大堂,公共部位的裝修標準較高,面積,較小,硬件配置相對控制成本為主,日后運營費用較低。 ,面向創意產業,建筑外觀,大堂,公共部位的裝修標準較高,內,部空間比較新穎有趣味性。 ,城市級 ,面向全市客群,地處城市核心地段,輻射全市范圍。 ,區域級 ,面向區域客群,區域商業中心,對接本區域商業需求。 ,商業系列 ,街區級 ,填補區域的商業空白,娛樂休閑目的地。 ,社區級 ,滿足社區及周邊基本需求,包括餐飲及零售配套。 ,國內外大中型企業,提升企業形象和辦公效率。 ,傲踞中心,成就未來 ,匯創國際(上海) ,綠地 X 創 ,常規企業類型,解決辦公基本功能。 ,企業核心動力場 ,綠地藍海(上海) ,綠地 X 海 ,對性價比較為敏感的中小企業、創意產業、設計類公司。 ,創意之源 財富之源 ,綠地智尊(上海) ,綠地 X 智 ,參考商業集團有關規范 ,參考商業集團有關規范 ,參考商業集團有關規范 ,饕界 ,二、 ,1.住宅類—新里 ,“新里”品牌的產品標準 ,新里定義: ,以具有一定國際化水準都市中青年高級白領為主要目標客群,吸收繼承傳統地域,文化,借鑒國際主流建筑文明,強調人性居住理念,注重新材料、新工藝、新技術的,運用,并保持持續更新升級的住宅產品。新里的產品標準是一個隨著目標客群需求變,化不斷提升完善的產品系統。包括指導理念與基礎標準兩大內涵。 ,新里分為公館和公寓兩個系列,主要體現在選址、公共部位、社區配套以及房型,標準等方面區別。下面在具體涉及方面會進行分別說明。 ,指導理念 ,尊重城市歷史與文脈,尊重客戶理性與感性要求,注重城市發展要求與建筑歷史,價值,因地制宜,持續更新,不斷升級,創造一流的居住與建筑空間,使新里品牌成,為全國最受客戶信賴與尊重的住宅品牌。 ,新里的指導理念又包括選址理念,土地開發理念、規劃理念、建筑理念、景觀理,念和服務理念。 ,? 選址理念:以具有堅實產業人群支撐,現在或正迅速發展成為城市主流中高檔住,宅區聚集區域,為主要選址導向區域。其中公館選址在靠近城市成熟中心區域;,公寓選址在新區或者距離成熟城市中心較遠區域。 ,? 土地開發理念:深入挖掘基地自然與人文價值,有條件情況下,盡可能保留具有,一定價值的名木古樹、天然水道、老建筑或其他自然人文遺跡。 ,? 規劃理念:尊重基地原有的自然人文價值,強調合理人性空間,居民歸屬感(親,切感與安全感),強調空間環境的整體匹配性。 ,? 建筑理念:強調功能性與經濟性的統一,充分考慮建筑審美的經典價值,注重新材料、新工藝、新技術的使用。 ,? 景觀理念:配合規劃、建筑營造社區歸屬感、親切感與安全感,提供宜人的戶外交流及活動場所。兼顧審美效應與實際使用功能,營造藝術社區氛圍。與建筑美感保持一致,,體現出純粹的風味。 ,? 服務理念: ,“人性關愛,無微不至” ,從“新里”品牌轄下各個住宅產品進入設計之始,人性化便成為產品的重要內涵,無論從規劃、建筑、景觀抑或是室內裝修、公共設施、商業配套,營造人性空間。使社區,居民具有強烈的歸屬感一直是諸多不同領域的產品設計者的共同目標,在物質化的外部條件以此為目標盡力實施后,在精神層面的開發服務、銷售服務、售后服務、物業管,理服務等階段,我們同樣要求所有的服務提供者能夠圍繞人性化內涵做到最好,從而使“新里”品牌無論是物質硬件層面或是精神服務層面,都能夠成為最受消費者尊重,,最受消費者信賴,最具消費親和力的產品品牌。 ,產品的基礎標準系統 ,一、 規劃 ,■規模:總規模在 15—60 萬平方米之間。 ,強調鄰里概念,每個鄰里單位的規模在 4-7 萬平方米之間。 ,■ 交通系統: ,小區主入口與城市相融合,并布置小區級別入戶大堂 ,有條件的實行小區級人車分流,必須確保鄰里級人車分流 ,車庫以地下或半地下的集中車庫為主要形式,地面主要為訪客車位,集中車庫設計必須兼顧部分地表區域大型植栽要求。住宅樓電梯可直達地下車庫。車庫的比例達到規劃要,求。 ,地下車庫參照大型購物中心顧客停車場的標準設計,均統一布置自助推車放置點。 ,地下車庫有條件的與門廳連通,自行車車庫與機動車庫有分隔,但人行可走通。 ,■商業配套:商業配套為相對獨立的全天候商業步行街,與住宅有一定的阻隔,但小區居民步行即可到達 ,■俱樂部: 具有對外經營的俱樂部,經營性戶外運動場地相對集中在俱樂部周邊,不設在住宅區域內 ,綠化率: 綠化率達到 40%以上 ,■建筑密度:建筑密度原則上低于 25%,具體項目根據政府規劃進行適度調整。 ,二、 建筑體 ,1、 體現項目建筑風格特色的小型標志性建筑體: 該建筑體一般為風格起源的原作移植品。前期以售樓處使用,項目整體交付后用作俱樂部或商業。 ,2、 集中式入戶大堂:最好結合俱樂部、商業營造 ,層高 5 米以上 ,面積在 100—300 平方米之間,功能為等待、候客和共享活動空間 ,內設前臺接待,可以提供快遞代收,叫車和其他緊急服務 ,主要材質為天然石材或同級別材質 ,建筑風格與整體建筑相統一 ,3、 主體住宅建筑層高: 公寓系列 2.9-3 米 公館系列 3-3.1 米 ,4、 主體建筑有條件的可局部以底層架空 ,5、 主體建筑立面 ,風格:各國建筑流派的經典風格元素 ,要求:統一隱設可滿足擴大尺度掛墻式空調室外機組安放的空調外機架及擋板,門窗區域隱設可滿足擴大尺度柜式空調室外機組安放的空調機架及擋板。有條件的空調機,位的設計可以滿足隱設家用中央空調的外機安放。此空調機位設計要與整個建筑立面融為一體。 ,空調滴水管統一設計 ,上下水管在設計中盡量隱蔽 ,6、 單元出入口:結合主體建筑風格設計,出入口室內外高差不宜大于 30, 并應采用緩坡臺階和坡道過渡。 ,7、 樓梯:樓梯開間小高層住宅為 2.6 米,標準層 18 步,踏步面寬 260 毫米,樓梯欄桿做木扶手,通花鐵飾桿件,1—3 層樓梯鋪設地磚。 ,三、 房型設計要求 ,新里主要客群為改善型置業,房型以舒適實用性為主。 ,公寓系列在不同類型住宅中面積標準如下: ,小高層住宅:2 房 2 廳 1 衛的面積約 85-95 平方米,3 房 2 廳 2 衛的面積約 110-130 平方米; ,高層住宅:2 房 2 廳 1 衛的面積約 90-95 平方米,3 房 2 廳 2 衛的面積約 120-140 平方米。 ,公館系列在不同類型住宅中面積標準如下: ,小高層住宅:2 房 2 廳 1 衛的面積約 90-95 平方米,3 房 2 廳 2 衛的面積約 120-140 平方米; ,高層住宅:2 房 2 廳 1 衛的面積約 95-100 平方米,3 房 2 廳 2 衛的面積約 130-150 平方米。 ,四、 交房標準 ,建筑結構: 剪力墻結構,有底商的為框架結構 ,外墻材料: 考慮節能要求。 ,基座為石材、主墻面為面磚或涂料,主材 50 年保證質量。 ,門窗材料: 外墻上的門窗為彩色鋁合金窗或者塑鋼窗 ,全部窗采用雙層中空玻璃窗 ,窗為雙向開窗,并考慮采用新型窗(關閉可通風) ,電梯間: 底層電梯廳根據組團的主題豪華裝修,公館系列的地下車庫電梯廳較精裝修。電梯轎箱內由建筑風格延伸,形成室內整體裝修風格。 ,進戶門: 高級防盜門,統一設計,門上有新里的標識,尺寸為 2.3×1.2,門前預留鋪設門墊凹槽,贈送新里統一門墊 ,陽臺門: 彩色鋁合金門,沿馬路采用雙層玻璃,其余為單層玻璃 ,戶內: 初裝飾標準,預留空調外機位和空調冷凝水管位置 ,衛浴預留管道,upvc 冷水管 ,配電箱: 二房 8—10 回路,三房 12 回路,四房或復式等 24 回路,建議使用西門子或同等檔次配電箱 ,插座: 建議西門子同類檔次 ,電線: 建議熊貓牌或同類檔次的產品 ,弱電箱: 設有 HUB 的弱電綜合布線箱 ,信箱: 不銹鋼標準信箱,背投式,收發分離 ,寬帶網速: 至少達到 2 兆/戶 ,交房保護:鋁合金門窗室內部分、防盜門內外、配電箱、插座等交房前全部采用保護膜保護 ,四、室內裝潢 ,要求:裝潢的風格與立面主題相統一 ,設計與新里的 VI 系統相結合 ,材料要充分考慮耐久性 ,大堂:按豪華標準設計,并能提供舒適的候車、會客環境。考慮設有高檔次的咖啡吧,專供業主消費,并可設立社區物業服務接待中心。 ,門廳:門廳強調品味與實用性,單元門廳要整體方正,面積在 20 平方米以上,信報箱前應設立放置桌與廢紙簍 ,電梯前室與公共走道:同樣強調品味與實用性,全部采用暖色感應節能燈,亮燈時間保持在 30 秒左右,出戶水電表箱等全部采用裝修處理,不影響整體裝修品味。 ,五、新里的 VI 系統 ,新里的 VI 系統統一設計 ,內容包括: ,1、 入戶大堂 ,2、 各組團入口處主體建筑山墻面,沿街主體住宅建筑山墻面(每隔 50 米左右) ,3、 門牌號、指示牌、門棟號、樓層號 ,4、 警衛室內部標識 ,5、 物業處內部標識 ,6、 電梯門楣或門板上 ,7、 會所內公共走道上 ,8、 智能門禁 ,9、 井蓋 ,10、 玻璃門警示 ,11、 垃圾箱 ,12、 公園椅 ,13、 地毯 ,14、 公用 WC ,15、 圍墻 ,16、 景觀標識牌、大門統一標識 ,六、智能化設備配置 ,符合國家智能化小區配置三星級標準。 ,■ 弱電智能化配置 ,◇電話系統 ,接入中國電信,客廳、臥室、書房設終端接口 ,◇網絡系統 ,臥室、書房、廳設終端接口,社區俱樂部、會所及入戶大堂等公用區域可進行無線上網 ,◇電視系統 ,除有線電視外,有條件可考慮數字電視或衛星電視接入,客廳、主臥、書房(或次臥)設終端接口 ,◇安防部分 ,閉路電視監控系統:單元門主入口,地下停車場出入口、小區大門、自行車庫出入口設監控、聯網、24 小時硬盤錄象 ,門磁窗磁:住宅 1F、2F 設窗磁、紅外線幕墻,所有的入戶門均設門磁、聯網。 ,周界防范:所有的圍墻設紅外對射裝置,商鋪的屋面設紅外對射裝置、聯網。 ,防盜報警:主臥設防盜報警按鈕,聯網。 ,煤氣報警:廚房設煤氣報警探頭預留,聯網。 ,◇對講系統 ,采用可視對講,聯網,彩色對講器,(考慮法國樂格朗品牌) ,◇背景音樂 ,單元一樓大堂、電梯轎廂及小區環境設背景音樂,含消防廣播 ,◇停車場管理 ,地下室車庫設停車場管理系統 ,◇IC 卡系統 ,物業管理、公共設備集中監控、保安巡更 ,IC 卡統一設計,印有新里的 LOGO ,◇三表系統 ,煤氣表使用 IC 卡系統或遠程抄表系統,水、電表出戶 ,◇公告牌 ,小區主入口、次入口、物業管理處設電子公告牌。 ,◇綜合布線系統 ,多媒體配線箱 ,◇ 公共設備集中監控管理系統 ,■ 電梯配置 ,電梯品牌:與上海三菱類似品牌 ,電梯速度:根據單元戶數決定,一般為 1.75 米/秒 ,電梯載重:800-1000 公斤 ,電梯款式:統一選擇 ,電梯按鈕:統一選樣,并以新里的 LOGO 設置為設計主題 ,電梯顯示器:統一選樣 ,轎廂裝潢:統一設計 ,電梯音樂:含背景音樂 ,七、社區俱樂部項目 ,設立具有對外經營的俱樂部,引入類似美格菲的管理團隊。 ,公館系列建議擁有項目: ,室內游泳池、室內籃球場、室內羽毛球場、乒乓球、桌球室、親子樂園、專業的健身房、跳操室、專業 SPA、有相應主題的 COFFE SHOP ,公寓系列建議擁有項目: ,室內籃球場、室內羽毛球場、乒乓球、桌球室、親子樂園、專業的健身房、跳操室、有相應主題的 COFFE SHOP ,八、商業 ,建議必備業態:24H 便利店、銀行 ATM 機、餐飲街、干洗店、書報亭、休閑酒吧或咖啡廳、美容美發廳 ,立面設計要求:立面設計要求考慮空調機位的設置 ,LOGO 的位置及形式與立面設計相結合 ,立面設計要考慮店招位置 ,獨立商業柱網要求為 9*9 米 ,底商開間為至少 6 米,進深為 10 米為宜 ,九、物業管理 ,本標準為一般中高檔小區物業管理標準上的提升,主要作為新里品牌下住宅小區物業管理進行招標工作時的招標依據,要求中標公司必須達到本要求所提及的服務承諾與指標。 ,1、 服務理念 ,人性關愛,無微不至 ,在這里我們提出了“人性關愛,無微不至”的服務理念來要求新里物業管理的服務提供者,它包含兩方面的內涵: ,人性關愛:我們希望物業管理是高度規范化的,但我們拒絕規范化帶來的生硬與冷漠,我們要求物業服務的內容設計高度人性化,物業人員的服務態度熱情真摯,把自己視為,社區不可或缺的一份子,以關心、愛護的態度面對社區居民。 ,無微不至:我們高度強調細節,因為只有細節才能體現品質,才能獲得社區居民的高度認同,我們要求新里物業管理的服務提供者在設計服務內容與提供服務時巨細無遺,不,厭其煩,在每一個細枝末節都能考慮周全,做到最好。 ,2、 物業管理公司及物業經理基本資格要求 ,物業管理公司資格:外資企業或國家一級管理資質,曾經管理過 5 個規模在 15 萬平米以上的小區。所管理小區無重大物業糾紛事故與物管失職事件。 ,物業經理:具有 5 年以上物業管理或酒店管理經驗,具有物業經理上崗證,曾經管理過 2 個規模在 15 萬平米以上的小區,所管理的小區無重大物業糾紛事故與物管失職事件。 ,3、 物業管理服務內容 ,新里物業管理服務應包括但不限于以下服務內容: ,一、物業管理服務費涵蓋之服務內容 ,序號 服務項目 ,序號 服務項目 ,1 ,2 ,3 ,4 ,5 ,6 ,公共建筑主體維修管理 ,公共設備設施維護保養 ,公共綠化養護管理 ,7 ,8 ,9 ,車輛道路管理 ,24 小時緊急救助服務 ,消防管理 ,公共環境衛生管理 ,10 ,24 小時電話接聽、報修和投訴服務 ,公共區域蟲害控制與管理 11 物業管理合同約定的其它內容 ,24 小時公共治安秩序管理 ,二、無償服務 ,序號 服務項目 ,序號 服務項目 ,1 ,2 ,3 ,4 ,5 ,6 ,7 ,代訂送報紙和雜志服務 ,代寄信件和郵件服務 ,8 ,9 ,留言服務 ,天氣預報 ,代叫出租車服務 ,10 小件物品寄存服務 ,代訂飛機票 ,11 本市區主要交通和旅游咨詢 ,上門收取托洗衣物服務 ,12 失物招領 ,代訂快餐服務 ,13 聯系個人保險上門服務 ,每年小區聯誼一次 ,14 每年組織一次健康咨詢服務 ,三、有償服務(物業管理服務費之外的額外收費) ,序號 服務項目 ,序號 服務項目 ,小區內電瓶車便利服務 ,居室綠化養護和美化布置 ,1 ,11 ,(搬家、載貨和大件物品不,(包括盆景租擺) ,在本服務范圍內) ,2 ,上門維修服務 ,(室內維修) ,12 ,托兒服務(限 5 周歲以上健康兒童) ,(寒暑假之托管、父母出差或出國臨時托管、上下學接送) ,3 ,房屋托管 ,13 ,代購日用品服務 ,中介服務 ,4 ,(房屋租、售代理) ,商務服務 ,14 ,代辦有線電視、天然氣、電話和寬帶的申請服務 ,5 ,(打字、復印、收發傳真、,15 ,代訂送牛奶和桶裝礦泉水 ,中英文筆譯和口譯) ,室內清潔服務 ,6 ,(室內清潔開荒、日常清,潔、提供酒店式客房服務和,16 ,代訂購車、船票服務 ,鐘點工服務) ,家政服務 ,7 ,(提供保姆和代聯系家教,17 ,代訂送節假日物品、禮物和鮮花 ,服務) ,快遞服務和重要信件的收,8 ,發服務 ,18 ,會所服務 ,9 ,裝修垃圾清運和搬家服務 ,19 ,車輛服務 ,(洗車、年檢和機場、火車站等預約接送) ,班車服務 ,10 洗衣服務 ,20 ,(由小區至定點地鐵站、公交車站和大賣場,提供此服務的前提,是項目公司提出必要) ,4、 物業管理服務承諾與指標 ,序號 ,指標名稱 ,國家、上海指標 ,1 房屋完好率 ,98%以上 ,2 公共配套設備設施完好率 ,98%以上 ,新里指標 ,99%以上 ,99%以上 ,3 報修接待 ,365 天 24 小時 ,365 天 24 小時 ,4 急修項目接報到場時間 ,5 一般項目接報到場時間 ,6 維修及時率 ,7 維修質量合格率 ,8 維修服務回訪率 ,9 住戶基本滿意率 ,10 住戶有效投訴處理率 ,11 違章處理率 ,12 保潔率 ,13 綠化完好率 ,24 小時內 ,72 小時內 ,95%以上 ,90%以上 ,95%以上 ,95%以上 ,95%以上 ,95%以上 ,99%以上 ,95%以上 ,14 員工崗前培訓率 ,100%以上 ,15 公燈亮燈率 ,16 街坊道路完好率 ,5 分鐘內 ,10 分鐘內 ,100% ,100% ,100% ,100% ,100% ,100% ,100% ,98%以上 ,100% ,100% ,99%以上 ,1)、設備管理指標承諾 ,? 設備完好率達 99%以上; ,? 業主緊急報修,接報后 5 分鐘內到達現場。一般報修 10 分鐘內到達現場,維修及時率達 100%,維修合格率達 100%; ,? 無設備責任事故發生; ,? 確保設備安全正常運行; ,? 提高設備的適用效率,降低運行成本; ,? 設備設施檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便; ,? 建立 24 小時值班制度,設立維修電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制,度和記錄; ,? 制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行; ,? 設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求; ,? 配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程; ,? 設備良好,運行正常,無重大管理責任事故。 ,供電系統 ,? 保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知業主; ,? 制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行; ,弱電系統 ,? 按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作; ,? 監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存。 ,消防系統 ,? 消防控制中心 24 小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時啟用; ,? 消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題; ,? 組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域放火責任人; ,? 訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通; ,? 無火災安全隱患。 ,給排水系統 ,? 設備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏; ,? 限水、停水按規定時間通知業主; ,? 排水系統暢通,汛期通道無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生; ,? 遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象; ,? 制定事故應急處理方案。 ,空調系統(指社區俱樂部) ,? 中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無滴漏水現象; ,? 中央空調出現運行故障后,維修人員在 10 分鐘內到達現場維修; ,? 制訂中央空調發生故障應急處理方案。 ,供暖供氣系統(指體育會所) ,? 煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常; ,管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。 ,2)、保安服務指標承諾 ,? 實行 24 小時值班及巡邏制度; ,? 保安人員熟悉小區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責; ,? 結合小區特點,制訂安全防范措施; ,? 進出小區各種車輛管理有序; ,? 非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔; ,? 保安人員年齡不高于 35 歲,要求為退伍軍人 ,? 保安及物管人員著裝結合新里風格全部統一設計,經發展商審核后采用。 ,3)、保潔服務指標承諾 ,? 清潔管理無盲點; ,? 清潔衛生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔; ,? 定期進行衛生消毒滅殺; ,? 房屋公共部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象; ,? 小區內公用場地無紙屑、煙頭等廢棄物; ,4)、綠化管理指標承諾 ,? 綠化完好率達 98%以上; ,? 花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿; ,? 盆花無紙屑、煙頭等雜物。 ,5)、客戶服務指標承諾 ,? 服務基本滿意率達 100%; ,? 無服務安全事故發生; ,? 有效投訴處理率 100%; ,? 服務人員崗前、崗中培訓達到 100%; ,? 服務質量標準得分達 100%。 ,“新里”品牌識別: ,二、 ,1.住宅類—老街 ,“老街”品牌的產品標準 ,老街定義: ,以延續地域文脈和城市精神為宗旨,傳承當地建筑文脈為使命,蘊深厚百年建筑人文于,產品之中,含人本尊重與關懷于社區之內,以簡約時尚戶型、高尚品位,為廣大市民改善居,住環境,提高生活品質服務。 ,老街的內涵通過指導理念以及產品的起始標準得以充分詮釋。 ,指導理念 ,■ 開發理念: 尊重當地傳統建筑文化、尊重現代人生活情懷居住時尚,以當地傳統建筑符,號和空間序列為形,以再現和睦互助的人際交往和鄰里關系為神,營造生態環境、人文環境,和智能環境全面提升的現代居住生活空間。 ,■ 土地開發理念:深入挖掘基地自然與人文價值,有條件情況下,盡可能保留具有一定價,值的名木古樹、天然水道、老建筑或其他自然人文遺跡。 ,■ 規劃理念:對里弄空間布局充分理解繼承,通過建筑布局的收放開閡,實現社區的公共,空間、半公共空間、半私密空間的營造與過渡,產生居民對社區的地域感、認同感和安全感,,帶來一種濃烈的鄰里親近感。 ,■ 建筑理念:將里弄建筑中豐富多變的窗沿、門套、券拱、柱廊以現代建筑理念加以演繹,,在其動線、尺度、縱橫感上加以繼承,保留原有神韻的同時,運用簡約流暢的手法,使其神,態更具獨特的現代海派韻味,在視覺上豐富情感審美符號,在心理上給予居家建筑一種強烈,的歸屬感。 ,■ 景觀理念:以里弄深厚人文底蘊為基調,以海派風情為神髓,結合當地地域文化,突出景觀的觀賞性、實用性、文化性。 ,■ 服務理念:突出專業、優質高效、量化管理、真摯誠信 ,產品的基礎標準系統 ,一、 區位 ,城鄉結合部或城市郊區,有一定的產業基礎,屬于城市的待開發區域 ,二、 主力客戶群 ,主力客戶群為:有較高的文化素質,有一定經濟實力,購房欲望比較強、購買力處于社會中等水平的中青年人群。具體為: ,主力客戶一:本地中等收入階層改善住房客戶,以工薪階層為主,年齡跨度比較大,家庭結構 2-3 人 ,主力客戶二:動拆遷戶 ,主力客戶三:周邊鄉鎮農民、私企老板 ,三、 規劃 ,1、 總規模在 30 萬平方米以上 ,2、 強調組團概念,以上海經典的里、坊為組團主題(外地根據自己當地的傳統建筑特色),建筑、景觀都與組團主題相契合 ,3、 結合傳統里弄的總弄加支弄的空間形式,以組團式弱圍合布局,強調兩個層次空間:整個小區中心開放度較大的共享型疏導空間和組團次中心的半公共、半私密的鄰里交,流空間。 ,4、 車庫以地下或半地下的集中車庫為主要形式,地面主要為訪客車位,住宅樓電梯可直達地下車庫。車庫的比例按照規劃要求,地面停車盡量安排在規劃區域邊緣。自行車,車庫與機動車車庫分隔,但人行可走通。 ,5、 會所功能結合社區服務中心設置,布置棋牌室、閱覽室茶室等。 ,6、 商業配套為底商或者開放式海派風情商業步行內街 ,四、 建筑體 ,8、 具有標志性當地傳統風格建筑體 ,9、 建筑層高:2.8-2.9 米 ,10、 建筑立面 ,風格: 以上海經典石庫門建筑為原型(各地根據自己當地傳統建筑特色) ,要求: 統一隱設可滿足擴大尺度掛墻式空調室外機組安放的空調外機架及擋板,門窗區域隱設可滿足擴大尺度柜式空調室外機組安放的空調機架及擋板。 ,空調滴水管統一設計 ,上下水管在設計中盡量隱蔽 ,設計為坡屋頂,頂層做閣樓,不做復式 ,建材:外墻面磚,局部涂料 ,窗框為塑鋼窗 ,公共樓體間采用地磚、墻面高級涂料 ,3、 單元門廳:單元門廳要集中方正,空間感好,面積 15 平方米左右。地面玻化磚,墻面墻紙或者面磚,配置吊燈。在單元門廳進門的端景,設置玄關桌,墻上掛畫。 ,五、 室內裝潢 ,內容:門廳、公共走道、電梯轎廂 ,要求:裝潢的風格與立面主題相和諧 ,“老街”的 VI 系統統一設計,包括樓層標識、房號標識、電梯按鈕標識、門廳標識墻以及會所標識墻等 ,六、 弱電設計 ,包括:通信電話系統、計算機網絡系統、有線電視系統、安全防范系統,其中,安全防范系統包括:樓宇對講系統、住戶報警系統、電視監控系統、周界報警系統、緊急報警按,鈕 ,◇通信電話系統 ,引致起居室和主臥 ,◇計算機網絡系統 ,起居室、主臥、書房設終端接口 ,◇有線電視系統 ,在起居室和臥室設有線電視終端 ,◇樓宇對講系統 ,準可視對講系統,按可視對講系統設計,多層、小高層使用單元對講系統,在各單元門口設置門口機,與小區管理中心聯網。 ,◇住戶報警系統 ,一、二層和頂層配置住戶報警系統,與小區管理中心聯網 ,◇電視監控系統 ,在小區出入口、停車場出入口設置電視攝像機,在小區管理中心實現監控。 ,◇電子巡更系統 ,采用無線系統,在小區管理中心安裝系統設備。 ,◇周界報警系統 ,小區圍墻安裝主動紅外探測器,在小區管理中心安裝報警系統設備。 ,◇緊急報警按鈕 ,在每套房的客廳和主臥室設置緊急報警按鈕,聯網。 ,其他: ,◇一卡通管理系統 ,門禁、車庫 ,◇三表系統 ,水、電表出戶 ,◇背景音樂 ,小區環境設背景音樂,含消防廣播 ,七、 室內建材 ,分戶門: 普通防盜門,門上有“老街”的標識 ,水管: UPVC 管 ,信箱: 不銹鋼標準信箱 ,八、 容量 ,水:4 分管 ,電:10(40)安培 ,煤:4 立方米 ,九、 會所 ,會所設置,功能結合社區服務中心,布置棋牌室、閱覽室茶室等。其它乒乓球、羽毛球、桌球等常規項目以及商業和服務性質的酒吧、銀行、洗衣等在商業街中安排,會所,中不再設置。 ,結合規劃設計,在室外布置籃球場(以半場為主),布置足夠數量的兒童活動場地和居民健身場地,可采用硬地結合健身器械,但應結合綠化和休息座椅,通過綠化、小品,營造良好的情趣,并避免緊鄰干道。 ,十、 商業 ,建議必備業態:24H 便利店、銀行 ATM 機、飲食店、藥店、干洗店等滿足生活基本需要商業 ,立面設計要求:立面設計要求考慮空調機位的設置 ,LOGO 的位置及形式與立面設計相結合 ,立面設計要考慮店招位置 ,十一、 物業管理 ,管理公司要求: ,1、 ,委托管理單位必須具備管理同檔次同等規模住宅社區的豐富經驗。并提供相關樓盤予以參觀考察。 ,2、 委托管理單位必須具備物業管理公司的相關資質等級。 ,3、 委托管理公司必須確保管理本項目的專業人員持有相關崗位的上崗執業證書,其中主要崗位人員除上崗證書外必須具有相當的從業經驗。 ,委托管理的要求: ,能使小區信息管理中心、智能化周界防范報警系統、監視電視系統、樓宇訪客對講系統、家庭安全防范報警系統、電子巡更系統、背景音響及緊急廣播系統、車輛出入管理,系統及建筑設備監控系統一系列設備的運行保持正常,并按技術指標要求予以維護。 ,日常運做的管理包括保安、清潔、園藝、接待/指示牌、車輛交通管理、消防管理、垃圾處理和客戶服務。增值型服務包括但不限于: ,公共服務 ,代理服務 ,專項服務 ,24 小時保安服務 ,代洗衣物 ,中介代理 ,環境綠化 ,郵政服務 ,雨具提供 ,公共區域保潔 ,醫療保健 ,餐飲服務 ,公共設施維護保養 ,票務代理 ,保姆式家政服務 ,設備維修服務 ,訂房服務 ,洗衣服務 ,清潔服務 ,車輛保潔服務 ,室內綠化服務 ,客戶投訴服務 ,汽車租賃/代客泊車 室內清潔服務 ,各類公共事業費用代收,代訂、代送飲用水 大廈搬遷服務 ,代繳 ,管理的理念 ,突出專業、優質高效、量化管理、真摯誠信 ,強調專業:老街的物業管理公司必須是具有同類型社區豐富的專業管理經驗,管理社區的員工必須是相關專業人員,具有崗位執業證書。 ,優質高效:老街的物業管理公司的服務必須是優質而高效的,堅持博采眾長,不斷創新,在工作中運用先進的管理技術、管理經驗及管理設備 ... ,量化管理:老街物業管理公司的所有工作都要進行量化管理,例如報修電話后多少時間內修理人員到達業主報修地點、多少時間內完成保修任務 ,真摯服務:老街物業管理公司對待業主的服務態度必須是真摯誠信的,與業主建立互通互動的良好關系。 ,“老街”品牌識別: ,品牌定位語:海派優雅生活 ,二、 ,1.住宅類—國際花都 ,國際花都”品牌定位及塑造標準 ,國際花都定義: ,“國際花都”以購房剛性需求的中等收入消費者為主要目標客群。定位為功能集約,但完善,品質高但成本嚴格控制,匯聚多國文化藝術精粹,將國際先進設計理念與當地,地域文脈相融合而打造的現代國際人文生態社區。 ,國際花都產品標準包括指導理念與基礎標準兩大內涵。 ,指導理念 ,產品品牌檔次介于新里和老街之間。國際花都是響應國家節能省地的要求,同時滿,足城市中堅階層對居住的改善需求。“國際花都”以時尚簡約的戶型,完善的居住配套,,高品位的社區氛圍,良好的生態環境為主要特色。 ,國際花都產品的指導理念又包括選址理念,土地開發理念、規劃理念、建筑理念、,景觀理念和服務理念。 ,? 選址理念:適宜居住的,現在或正迅速發展成為城市中檔住宅區聚集的區域。 ,? 土地開發理念:注重節能省地,土地價值最大限度利用。同時完善多條商業街及幼,兒園等社區生活配套,滿足所有生活所需一站式服務。 ,? 規劃理念:強化組團感,通過建筑布局的收放開閡,實現社區的公共空間、半公共,空間、半私密空間的營造與過渡,產生居民對社區的地域感、認同感和安全感,帶,來一種濃烈的鄰里親近感。 ,? 建筑理念:強調功能性與經濟性的統一,充分尊重本地市場對建筑的審美觀,建議,各組團按照主題,建筑采用相應國家簡約時尚的后現代主義風格。注重新材料、新,工藝、新技術的使用。 ,? 景觀理念:緊密圍繞多主題景觀,采用“綠軸+滲透+片區”的總體布局結構,依照,世界上不同國家的國花為社區景觀設計理念,把各國著名風情建筑、風俗時尚貫穿引用在社區,營造出一個融匯各國風情園林景觀的新家園。 ,? 服務理念:突出專業、優質高效、量化管理、真摯誠信。 ,產品的基礎標準系統 ,一、主力客戶群 ,國際花都主力客戶群為:有較高的文化素質,有一定經濟實力,購房欲望比較強、購買力處于社會中等水平的中青年人群。其具有以下幾方面特征: ,? 年齡:25-40 歲。 ,? 家庭結構:結婚不久、尚無子女的兩口之家和已有子女的三口之家(可能會有老人來短期居住)。 ,? 經濟特點:目前的經濟承受能力有限,但處于上升周期,對未來有較好預期。總價是限制其購房的重要門檻。 ,? 消費偏好:以二房和三房為主,希望功能齊全但面積緊湊。有較高的品味,對社區環境、生活配套的要求比較高。希望所處區域生活機能比較完善,便利的交通,附近有,大賣場、超市、菜市場等,對休閑娛樂設施的要求相對而言不高。 ,二、規劃 ,■規模: 總規模在 30 萬平方米以上; ,■交通系統:小區的主入口與城市相融合 ,有條件的實行小區級人車分流,必須確保鄰里級人車分流 ,車庫以地下或半地下的集中車庫為主要形式,地面主要為訪客車位,住宅樓電梯可直達地下車庫。車庫的比例按照規劃要求。 ,■入口設計:社區入口要氣派,與國際花都概念相結合,設置花鐘 ,■商業配套:商業配套為底商或者相對獨立的全天候商業步行街(獨立步行街與住宅有一定的阻隔,但小區居民步行即可到達) ,■會所:會所功能結合社區服務中心設置,布置棋牌室、閱覽室茶室等。 ,■ 綠化率: 綠化率達到規劃要求 ,■建筑密度:建筑密度根據政府規劃進行設計 ,三、建筑體 ,11、 主體住宅建筑層高: 2.8-2.9 米 ,12、 主體建筑立面 ,風格:國際花都各組團分別以世界各國的國花命名,建筑也采用相應國家簡約時尚的后現代主義風格,融合相應國家民居建筑符號或建筑潮流,立面特色鮮明。 ,要求:統一隱設可滿足擴大尺度掛墻式空調室外機組安放的空調外機架及擋板,門窗區域隱設可滿足擴大尺度柜式空調室外機組安放的空調機架及擋板。 ,空調滴水管統一設計 ,上下水管在設計中盡量隱蔽 ,頂層做閣樓,不做復式 ,13、 單元門廳:單元門廳要集中方正,空間感好,面積 15 平方米左右。地面玻化磚,墻面墻紙或者面磚,配置吊燈。在單元門廳進門的端景,設置玄關桌,墻上掛畫。 ,14、 單元出入口:結合主體建筑風格設計,出入口室內外高差不宜大于 30, 并應采用緩坡臺階和坡道過渡。 ,四、房型設計要求 ,本著節能省地和降低總價門檻的目的,國際花都房型以緊湊型兩房和三房為主。 ,在不同類型住宅中面積標準如下: ,小高層住宅:2 房 2 廳 1 衛的面積約 75-85 平方米,3 房 2 廳 1 衛的面積約 85-90 平方米; ,高層住宅:2 房 2 廳 1 衛的面積約 85-90 平方米,3 房 2 廳 1 衛的面積約 100-110 平方米。 ,五、交房標準 ,建筑結構: 剪力墻結構,有底商的為框架結構 ,外墻材料: 考慮節能要求。 ,外墻為面磚或涂料,主材 50 年保證質量。 ,門窗材料: 外墻上的門窗為塑鋼窗 ,全部窗采用雙層中空玻璃窗 ,電梯間: 底層電梯廳根據組團的主題裝修,電梯轎箱內由建筑風格延伸,形成室內整體裝修風格。 ,進戶門: 普通防盜門,門上有“國際花都”的標識 ,陽臺門: 塑鋼門,沿馬路采用雙層玻璃,其余為單層玻璃 ,戶內: 初裝飾標準,預留空調外機位和空調冷凝水管位置 ,衛浴預留管道,upvc 冷水管 ,弱電箱: 設有 HUB 的弱電綜合布線箱 ,信箱: 不銹鋼標準信箱 ,六、VI 系統 ,VI 系統統一設計 ,內容包括: ,17、 入戶大堂 ,18、 各組團入口處主體建筑山墻面 ,19、 門牌號、指示牌、門棟號、樓層號 ,20、 警衛室內部標識 ,21、 物業處內部標識 ,22、 電梯門楣或門板上 ,23、 會所內公共走道上 ,24、 智能門禁 ,25、 井蓋 ,26、 玻璃門警示 ,27、 垃圾箱 ,28、 公園椅 ,29、 地毯 ,30、 公用 WC ,31、 圍墻 ,32、 景觀標識牌、大門統一標識 ,七、弱電設計 ,包括:通信電話系統、計算機網絡系統、有線電視系統、安全防范系統,其中,安全防范系統包括:樓宇對講系統、住戶報警系統、電視監控系統、周界報警系統、緊急報警按,鈕 ,◇通信電話系統 ,引致起居室和主臥 ,◇計算機網絡系統 ,起居室、主臥、書房設終端接口 ,◇有線電視系統 ,在起居室和臥室設有線電視終端 ,◇樓宇對講系統 ,準可視對講系統,按可視對講系統設計,多層、小高層使用單元對講系統,在各單元門口設置門口機,與小區管理中心聯網。 ,◇住戶報警系統 ,一、二層和頂層配置住戶報警系統,與小區管理中心聯網 ,◇電視監控系統 ,在小區出入口、停車場出入口設置電視攝像機,在小區管理中心實現監控。 ,◇電子巡更系統 ,采用無線系統,在小區管理中心安裝系統設備。 ,◇周界報警系統 ,小區圍墻安裝主動紅外探測器,在小區管理中心安裝報警系統設備。 ,◇緊急報警按鈕 ,在每套房的客廳和主臥室設置緊急報警按鈕,聯網。 ,其他: ,◇一卡通管理系統 ,門禁、車庫 ,◇三表系統 ,水、電表出戶 ,◇背景音樂 ,小區環境設背景音樂,含消防廣播 ,八、會所 ,會所設置,功能結合社區服務中心,布置棋牌室、閱覽室茶室等。其它乒乓球、羽毛球、桌球等常規項目以及商業和服務性質的酒吧、銀行、洗衣等在商業街中安排,會所,中不再設置。 ,結合規劃設計,在室外布置籃球場(以半場為主),布置足夠數量的兒童活動場地和居民健身場地,可采用硬地結合健身器械,但應結合綠化和休息座椅,通過綠化、小品,營造良好的情趣,并避免緊鄰干道。 ,九、商業 ,建議必備業態:24H 便利店、銀行 ATM 機、餐飲街、干洗店、書報亭、休閑酒吧或咖啡廳、美容美發廳 ,立面設計要求:立面設計要求考慮空調機位的設置 ,LOGO 的位置及形式與立面設計相結合 ,立面設計要考慮店招位置 ,十、物業管理 ,管理公司要求: ,4、 ,委托管理單位必須具備管理同檔次同等規模住宅社區的豐富經驗。并提供相關樓盤予以參觀考察。 ,5、 委托管理單位必須具備物業管理公司的相關資質等級。 ,6、 委托管理公司必須確保管理本項目的專業人員持有相關崗位的上崗執業證書,其中主要崗位人員除上崗證書外必須具有相當的從業經驗。 ,委托管理的要求: ,能使小區信息管理中心、智能化周界防范報警系統、監視電視系統、樓宇訪客對講系統、家庭安全防范報警系統、電子巡更系統、背景音響及緊急廣播系統、車輛出入管理,系統及建筑設備監控系統一系列設備的運行保持正常,并按技術指標要求予以維護。 ,日常運做的管理包括保安、清潔、園藝、接待/指示牌、車輛交通管理、消防管理、垃圾處理和客戶服務。增值型服務包括但不限于: ,公共服務 ,24 小時保安服務 ,環境綠化 ,公共區域保潔 ,代理服務 ,代洗衣物 ,郵政服務 ,醫療保健 ,專項服務 ,中介代理 ,雨具提供 ,餐飲服務 ,公共設施維護保養 ,票務代理 ,保姆式家政服務 ,設備維修服務 ,訂房服務 ,洗衣服務 ,清潔服務 ,車輛保潔服務 ,室內綠化服務 ,客戶投訴服務 ,汽車租賃/代客泊車 室內清潔服務 ,各類公共事業費用代收代繳 代訂、代送飲用水 ,大廈搬遷服務 ,管理的理念 ,突出專業、優質高效、量化管理、真摯誠信 ,強調專業:物業管理公司必須是具有同類型社區豐富的專業管理經驗,管理社區的員工必須是相關專業人員,具有崗位執業證書。 ,優質高效:物業管理公司的服務必須是優質而高效的,堅持博采眾長,不斷創新,在工作中運用先進的管理技術、管理經驗及管理設備 ... ,量化管理:物業管理公司的所有工作都要進行量化管理,例如報修電話后多少時間內修理人員到達業主報修地點、多少時間內完成保修任務 ,真摯服務:物業管理公司對待業主的服務態度必須是真摯誠信的,與業主建立互通互動的良好關系。 ,“國際花都”品牌識別 ,二、 ,1.住宅類—啟航社 ,“啟航社”品牌定位及塑造標準 ,啟航社定義: ,啟航社是以“低總價、精裝修、小戶型、完善配套”為核心,針對新青年群體塑,造的純粹青年社區。社區氣質迎合青年人的渴望獨立、追求品質、活力積極特點,在,產品設置以及功能配套等方面充分滿足其需求。 ,啟航社產品標準包括指導理念與基礎標準兩大內涵。 ,指導理念 ,針對特定購房消費者的生活習慣進行深入挖掘,在產品和配套上進行全方位對接,和滿足; ,? 通過小區的配套設施和社區環境規劃,營造具有強烈青春氣息和氛圍的現代青年,社區; ,? 低首付、低總價、低月供,解決特定購房消費者在支付能力和價格承受能力方面,的不足; ,? 進行戶型全面創新、控制戶型面積,以小戶型入市(時尚、緊湊、簡約); ,? 所有房源全部進行全裝修、全配置,可以提包入住,滿足青年人快節奏怕麻煩的,特點; ,? 提供完善的生活配套服務:運動會所、賣場、配套商業、便捷交通等。 ,? 物業服務增加滿足青年人的特色項目做為賣點,重點在于物業服務的質量和品牌 ,產品的基礎標準系統 ,十二、 主力客戶群 ,主力客戶群為:從學校畢業不久或工作年限比較短,家庭儲蓄少,購買力較低,,但對未來有較高的預期,敢于提前享受生活,年齡在 25-35 歲的年青人。他們面臨結,婚或一次換房,有較強的購房需求。一般文化程度比較高,有相當的審美和時尚觀點。 ,不同年齡段消費客戶群的需求特征如下: ,1、25 歲以下消費客戶群 ,? 購房欲望不是很強烈。 ,? 對交通的便捷性要求比較高。 ,? 對區域位置的要求相對較高,最好是靠近商業商務區或市中心區域,以便獲得比較多的就業機會,或者對以后工作的變動不會帶來比較大的不利影響。 ,? 希望所處區域發展比較成熟,生活機能相對完善,尤其是對購物、休閑娛樂設施的完善性要求較高。 ,? 房型面積需求相對比較小,主要以一房為主。 ,? 由于經濟能力的限制,總價承受能力有限。 ,? 在家的時間比較少,小區環境對其購房的影響不是特別大。 ,2、25-30 歲的消費者 ,? 購房欲望較強。 ,? 對交通的便捷性要求比較高。 ,? 對區域位置具有一定抗性,但是所購商品房的性價比較高的狀況下抗性會大幅度弱化。 ,? 希望所處區域發展比較成熟,生活機能相對完善,尤其是對購物、休閑娛樂設施的完善性要求較高。 ,? 房型主要以二房為主。 ,? 希望房型面積和功能上滿足舒適性。 ,? 對小區景觀環境的要求相對較高。 ,? 多數未婚、沒有小孩,對幼兒園、雙語學校、醫院的重要性認知有待提高。 ,3、30-35 歲的消費者 ,? 購房欲望較強。 ,? 優先考慮房價問題,對區域的抗性不大,但對交通的便捷性要求較高,對上班時間的忍耐力比較高。 ,? 希望所處區域生活機能比較完善,附近有大賣場、超市、菜市場等,對休閑娛樂設施的要求相對而言不高。 ,? 房型主要以二房為主,但部分消費者由于有長期居住的打算以及家庭人口的構成問題,三房有一定的需求。 ,? 希望房型面積和功能上滿足舒適性。 ,? 對小區景觀環境的要求相對較高。 ,? 對幼兒園、雙語學校、醫院的要求比較高。 ,十三、 規劃 ,■規模:總規模在 10 萬平方米以上; ,■交通系統: ,小區的主入口與城市相融合。 ,有條件的實行小區級人車分流,必須確保鄰里間人車分流。 ,車庫以地下或半地下的集中車庫為主要形式,地面主要為訪客車位,集中車庫設計必須兼顧部分地表區域大型植栽要求。住宅樓電梯可直達地下車庫。車庫的比例以規劃要,求為準。 ,地下車庫參照大型購物中心顧客停車場的標準設計,均統一布置自助推車放置點。 ,地下車庫有條件的與門廳連通,自行車車庫與機動車庫有分隔,但人行可走通。 ,■商業配套:商業配套為相對獨立的全天候商業步行街,與住宅有一定的阻隔,但小區居民步行即可到達。 ,■俱樂部: 具有對外經營的俱樂部,經營性戶外運動場地相對集中在俱樂部周邊,不設在住宅區域內。 ,■綠化率:綠化率達到規劃要求。 ,■建筑密度:建筑密度原則上低于 25%,具體項目根據政府規劃進行適度調整。 ,十四、 建筑體 ,15、 主體住宅建筑層高: 2.8 米 ,16、 主體建筑立面 ,風格:采用酷尚的現代建筑風格,與傳統的現代建筑風格又有所區別,符合青年人對簡潔、現代建筑風格的偏好。外立面建議采用深色色系以滿足耐舊性和保鮮性,結合外,飄窗、角窗、陽臺及線角的設計,產生豐富的立體感,營造富于文化氣息與個性化的居住氣氛。 ,要求:統一隱設可滿足擴大尺度掛墻式空調室外機組安放的空調外機架及擋板,門窗區域隱設可滿足擴大尺度柜式空調室外機組安放的空調機架及擋板。 ,空調滴水管統一設計 ,上下水管在設計中盡量隱蔽 ,建材:外墻面磚,局部涂料 ,窗框為彩鋁 ,公共樓體間采用地磚、墻面高級涂料 ,十五、 室內裝潢 ,內容:門廳、公共走道、電梯轎廂 ,要求:裝潢的風格注重現代時尚氛圍,在控制成本前提下,保證良好的感觀效果。 ,VI 系統統一設計,包括樓層標識、房號標識、電梯按鈕標識、門廳標識墻等 ,十六、 房型設計要求 ,房型配比和房型面積建議 ,青年公寓房型面積及房型配比表 ,房型 房型面積(㎡) ,配比 ,一房 ,二房 ,三房 ,40-50 ,60-70 ,80-90 ,15% ,65% ,20% ,考慮到啟航社的客戶群以年齡在 25-35 歲的年輕人為主,1 房有一定的市場需求,但比較有限。 ,主要客戶群的家庭構成主要以 2 人為主,因此 2 房是的主力產品。 ,有相當部分的客戶群在目前或不久的將來家庭構成為 3 人或 4 人,因此 3 房也有一定的消費需求。 ,裝修 ,考慮到年輕人的消費需求和工作繁忙的現實,從為其減輕經濟壓力、節省時間等方面考慮,建議采用全裝修房。裝修風格突出現代感和時尚感,設施齊全,但相對緊湊和經,濟實用。考慮到開發時間較長和企業品牌的建設,家具質量和裝修質量需要得到保障。 ,作為全裝修房,考慮到大規模高質快速施工的要求,裝修設計盡量標準化。裝修風格突出溫馨居家氛圍,設施齊全,經濟實用。 ,由于本品牌產品的房型面積較小,在室內裝修上要考慮空間的合理充分利用。要注重功能性,充分科學的利用空間(如頂部、分隔墻、凸窗下部等空間)解決小戶型的收納,問題。 ,裝修標準控制在客戶感受 800 元/㎡。 ,十七、 弱電設計 ,包括:通信電話系統、計算機網絡系統、有線電視系統、安全防范系統,其中,安全防范系統包括:樓宇對講系統、住戶報警系統、電視監控系統、周界報警系統、緊急報警按,鈕 ,◇通信電話系統 ,引致起居室和主臥 ,◇計算機網絡系統 ,一般啟航社品牌。在住宅的起居室、主臥、書房設寬帶終端接口;IT 啟航社在考慮到針對的目標客戶特點,IT 配置全部到位,寬帶接入到最高限,在住宅的起居室、主臥、,書房設終端接口. ,社區無線網絡公共場所全覆蓋。 ,◇有線電視系統 ,在起居室和臥室設有線電視終端 ,◇樓宇對講系統 ,準可視對講系統,按可視對講系統設計,多層、小高層使用單元對講系統,在各單元門口設置門口機,與小區管理中心聯網。 ,◇住戶報警系統 ,一、二層和頂層配置住戶報警系統,與小區管理中心聯網 ,◇電視監控系統 ,在小區出入口、停車場出入口設置電視攝像機,在小區管理中心實現監控。 ,◇電子巡更系統 ,采用無線系統,在小區管理中心安裝系統設備。 ,◇周界報警系統 ,小區圍墻安裝主動紅外探測器,在小區管理中心安裝報警系統設備。 ,◇緊急報警按鈕 ,在每套房的客廳和主臥室設置緊急報警按鈕,聯網。 ,其他: ,◇一卡通管理系統 ,門禁、車庫 ,◇三表系統 ,水、電表出戶 ,◇背景音樂 ,小區環境設背景音樂,含消防廣播 ,十八、 配套 ,1、俱樂部 ,俱樂部的建筑風格一方面與小區的總體建筑風格相一致,同時在建筑形態上、內部裝修的風格上顯得熱情、奔放、富于變化、具有親和力以及一定的浪漫氣息和氛圍。 ,根據啟航社的產品定位和目標消費客戶群定位以及消費客戶群的生活習慣偏好,俱樂部主要滿足三方面功能: ,運動健身功能、社交客廳功能和生活服務功能 ,具體配套如下: ,類型 ,內容 ,有氧操、器械健身、乒乓球、壁球、室內籃,運動設施: ,球、羽毛球 ,社交客廳: 桌球、咖啡吧、茶館、閱覽室 ,生活服務: 社區食堂、自助洗衣 ,注:根據條件在社區中設置室外籃球場足球場等。并結合景觀,設置極限運動場所。 ,2、商業配套: ,? 24 小時便利店、餐飲店、書店、藥房等配套商業設施。同時設置一個通宵或營業到晚上 2-3 點左右的快餐店。 ,3、教育配套 ,便利的交通:積極引進公交配套,或者社區班車等,保證到市區主要辦公以及商業地點出行的順利快捷 ,十九、 物業管理 ,1、理念: ,年輕人具有追求居家生活的簡單化、外向化的特點,因此建議物業管理貫徹:“全方位、人性化、家庭化”的管家式服務。以這種模式來管理社區物業。從物業管理上提供一,種年輕人所推崇的生活方式,進一步與啟航社的主題相呼應,也為啟航社塑造一個比較重要的賣點。 ,2、管理目標宗旨 ,旨在通過“管家式服務”,從本質上體現“人性化”和“業主是上帝”的服務宗旨,從而使物業管理符合園區品質和形象的要求。 ,3、管家式服務釋義 ,管家式服務類似于家庭保姆式服務,但內涵更豐富,管家受理業主的家政服務、商務服務、娛樂服務等。 ,4、精準化的服務標準 ,4.1 時效原則:要求規定的事情必須在規定的時間內辦結,不能推托延宕,超過規定時間,辦得再好也要視為沒有辦好。如接
資料下載
資料評價
中国福彩票广东26选5预测